Ставка капитализации (Cap Rate) — это главный показатель для инвестора. Он показывает, какую доходность приносит объект относительно его цены. Формула проста: Cap Rate = Чистый операционный доход (NOI) / Стоимость актива × 100% .
Однако сложность кроется в деталях. Рыночные данные дают лишь ориентир:
- Для торговых объектов в пределах МКАД — 9,1–12,13% .
- Для объектов за МКАД — 10,05–14,21% .
- Для офисов с потенциалом управления — 11–13% .
Чтобы рассчитать реальную доходность, необходимо учитывать:
- Операционные расходы (коммунальные платежи, налоги, управление).
- Стоимость простоя (как часто объект пустует?).
- Рыночную динамику (как меняются ставки в вашем сегменте?).
Cap Rate отражает риски инвестора: чем выше риски, тем выше должна быть доходность. В Москве на 2026 год диапазон ставок капитализации варьируется от 6,6% до 20% в зависимости от качества объекта и локации . Ориентироваться на средние цифры недостаточно — необходим точный расчет.